Nei rapporti di affitto tra proprietario e inquilino può risultare spesso complicato capire chi deve affrontare tra i due le varie spese condominiali. È bene sapere, infatti, che nei casi in cui non vi sia un esplicita pattuizione, le spese sono ripartite secondo dei criteri stabiliti dalla legge.
Spese condominiali: Proprietario e inquilino, chi paga cosa?
Innanzitutto, è opportuno specificare che con la riforma delle locazioni abitative, introdotta con la legge 431 del 1998, è stata abolita la disposizione dell’articolo 79 della legge 392 del 1978 che prevedeva la nullità di tutti quei patti contrattuali che attribuivano al locatore (proprietario) un vantaggio in contrasto con le disposizione previste dalla stessa legge.
Ciò ha comportato che le parti possono oggi liberalmente stabilire come devono essere ripartite le varie spese condominiali.
Vi possono essere, infatti, contratti di locazione che prevedono un’attribuzione delle spese tutte a carico del conduttore (inquilino) o viceversa.
È necessario, quindi, controllare sempre prima il contratto per verificare quali spese sono effettivamente a carico del conduttore e quali a carico del locatore.
Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino – la disciplina generale prevista dalla legge
Nel caso in cui non vi sia nulla di scritto su cui basarsi, le spese devono essere ripartite in base alle regole generali previste dalla legge e dal Codice Civile.
In particolare, l’art. 1576 del Codice Civile prevede che al conduttore competano tutte le spese di piccola manutenzione svolte all’interno dell’immobile.
In tema di spese condominiali, gli obblighi a carico dell’inquilino – nel caso in cui manchi un’esplicita pattuizione – sono previsti dall’art. 9 della legge 392 del 1978, il quale sancisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative:
al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
Le spese relative alla fornitura di altri servizi comuni di cui il conduttore abbia il godimento effettivo.
Le spese per il servizio di portineria, infine, sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto diversamente, mentre il restante 10% è a carico del locatore. In particolare, l’inquilino, secondo la normativa vigente, paga il 90% dello stipendio, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, indennità sostitutiva alloggio come da c.c.n.l. e la manutenzione ordinaria della guardiola (il restante 10% a carico del proprietario), mentre il materiale per le pulizie è totalmente a carico dell’inquilino e la manutenzione straordinaria della guardiola totalmente a carico del proprietario.
Secondo quanto previsto dalla legge 392 del 1978, quindi, al conduttore (inquilino) spettano principalmente tutte le spese ordinarie dipendenti all’uso delle parti comuni, salvo non vi sia appunto una pattuizione diversa.
Le spese relative ad eventuali interventi straordinari, quindi, devono essere attribuiti al condomino locatore, così come anche le spese di natura gestionale, quali ad esempio il compenso dell’amministratore, le spese relative ad eventuali depositi cauzionali o l’assicurazione del fabbricato.
Il pagamento dovrà avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di affrontare la spesa, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione del criterio di ripartizione adottato.
Ricordo, comunque, che l’elenco offerto dalla legge di cui sopra è integralmente derogabile da una contraria pattuizione delle parti.
Le tabelle di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino
Nel caso in cui il contratto di locazione ne faccia espressamente riferimento, oltre alla legge 392/78, un altro punto di riferimento può essere costituito dalle regole previste dalle diverse tabelle di ripartizione delle spese condominiali approvate dalle rispettive organizzazioni, come la Sicet o la SUNIA, le quali forniscono delle indicazioni basate generalmente su principi di equità, sempre in accordo con la normativa vigente.
Per rendere vincolante tali tabelle è però sempre e assolutamente necessario che nel contratto vi sia un’esplicita clausola di rinvio.
Tra le principali e più utilizzate tabelle di riferimento ricordiamo (è possibile consultarle cliccandoci sopra):
La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino – cosa succede in caso di spese condominiali non pagate?
Nel rapporto tra conduttore e locatore, in tema di spese condominiali, è opportuno inoltre ricordare che il debitore nei confronti del Condominio sarà sempre il locatore, quale proprietario dell’immobile facente parte dell’edificio.
L’amministratore, quindi, sarà legittimato sempre ad agire nei confronti del proprietario in caso di mancato pagamento. A stabilirlo è stata anche la Giurisprudenza, con la sentenza della Cassazione del 2009 n. 25781.
Ovviamente, il proprietario potrà poi rivalersi sull’inquilino.
Proprietario e inquilino: l’importanza del registro dell’Anagrafe
Infine, è doveroso sottolineare come in un Condominio sia importante comunicare all’amministratore il nome dell’inquilino. Tra le novità, infatti, introdotte dalla riforma del condominio, l’amministratore deve tenere e mettere a disposizione dei condomini il Registro di Anagrafe Condominiale, il quale, secondo quanto previsto dall’art. 1130 del Codice Civile, deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio.
Nei casi in cui la comunicazione non venga fatta, l’amministratore può reperirli di propria iniziativa, facendo pagare al proprietario il costo della ricerca.
Tale registro è utile per avere una sorta di identikit dei condomini e delle loro unità abitative, al fine di combattere l’evasione fiscale e il fenomeno dei “contratti di locazione a nero”.